益阳市赫山区人民政府关于益阳市赫山区2015年沧水铺镇小城镇建设用地土地开发利用的论证报告
按照土地管理法律法规，依据沧水铺镇土地利用总体规划、城市规划及土地利用需求情况，在实地踏勘和收集资料的基础上，区人民政府对益阳市赫山区2015年沧水铺镇小城镇建设用地的土地开发利用情况进行了论证分析，现报告如下：
一、申报地块情况
（一）本次申报的益阳市赫山区2015年沧水铺镇小城镇建设用地项目，地块宗数1宗，地块编码为:3142.1-645.8。
（一）本项目申报用地总面积3.8556公顷，集体土地3.8556公顷,其中农用地3.7909公顷(耕地3.4703公顷),建设用地0.0647公顷。
（三）本项目用地位于沧水铺镇三眼塘村，涉及三眼塘村一个集体权属单位，地类和面积准确。
二、规划用途分析
（一）本项目用地符合经批准的赫山区沧水铺镇土地利用总体规划（2006-2020年）；符合益阳市赫山区城市建设规划和赫山区沧水铺镇的村庄、集镇规划。
（二）按以自然生态环境为基础，以城镇空间集聚为特征，构筑生态化、规模化城镇空间格局的城市定位，依据《土地利用现状分类》GB/T21010－2007，本次申报用地土地用途为商服用地，兼容居住用地，商居用地比例为1:4，其中商业用地0.7711 公顷，居住用地面积3.0845公顷。在土地供应时，确保中小套型房建筑面积不低于总建筑面积70%的出让条件。
三、申报规模分析
（一）益阳市在对小城镇建设的规划目标中，要求实现从量到质的转变，并加大政府公共财政投入，改变小城镇基础设施和公共服务设施短缺状况，本次申报的小城镇建设用地3.8556公顷，已纳入省下达给我市2015年度用地计划范围。
（二）按照沧水铺镇土地利用总体规划（2006-2020年），沧水铺镇新增非农建设用地控制目标是 1627.33 公顷，规划期内年度新增建设用地平均量是108.49公顷，沧水铺镇年度内用地报批量未超过规划期内年度新增平均用地量。
（三）该项目符合集约节约用地的要求，用地规模适当。选址合理，符合土地利用总体规划与村庄集镇规划，并严格按规划控制了建设项目用地总规模，同时统筹协调了城乡建设、生态治
理等各类用地矛盾，提高了农村集体土地的利用效率。本项目申报的总用地面积3.8556公顷，拟在用地批准后，安排商业、服务、住宅等项目。
四、开发利用分析
（一）必要性分析
1．该项目土地开发利用是城市发展的需要
沧水铺镇位于益阳城郊东南部，是益阳对接长沙的“东大门”，是全国“重点镇”和全省新型城镇化试点镇，益阳市的卫星城镇。319国道，长常高速公路、石长铁路呈“川”字型纵贯全境，镇中心与长常高速公路出口处相距3公里，与益阳城区相距13公里，与宁乡相距20公里，区位优势明显。全镇辖19个行政村，1个社区，总人口5.3万人，总面积99.8平方公里，镇区规划面积10平方公里，已建镇区面积3.2平方公里，常住人口1.2万人，流动人口日均1.5万人。近年来，沧水铺镇坚持以科学发展观为指导，围绕市委提出的“把沧水铺镇建设成为益阳东接长沙的‘桥头堡’的目标，突出产业结构调整，着力解决‘三农’问题，加快新农村建设，实现经济社会又好又快发展”。沧水铺镇是益阳市再生资源回收、利用的工业强镇，主要发展以二十世纪七十年代兴起的“三袋”（废编织袋、废纸袋、废麻袋）加工和塑料加工为基础的包装产业循环经济，早在1999年就被中国地区开发促进会正式命名为“湖南塑编城”“湖南塑料编织第一镇”。
近年来，该镇立足优越的旅游资源，开发了南岳七十二峰之一的碧云峰。连绵起伏的30公里山脉，风景秀丽，人文古迹众多，文化底蕴十分丰富，每到旅游旺季，游人如织，人文景观俱佳。开发了鱼形山水库，青山绿水交辉相映，风景如画，气候宜人。这些既成为了沧水铺镇新增的集旅游、娱乐、休闲、健身于一体的风景点，又成为了沧水铺镇新的经济增长极。因此，从城市发展的需要对沧水铺镇小城镇建设的开发利用都具有重要意义。
2．该项目的土地开发利用适应商贸产业发展的市场需求
近年来，沧水铺镇把加快发展作为第一要务，突出重点，着力解决经济发展中出现的新矛盾和新问题，全镇经济平稳快速发展。2014年全年实现生产总值13.9亿元，增长17%；实现税收0.95亿元,增长19%；固定资产投资14.3亿元，增长22%；规模工业总产值38.2亿元，增长20%；城乡居民人均纯收入16198元，增长21%。该镇被定为湖南省“3+5城市群”建设先导区，成为中西部第二批加工贸易产业梯度转移重点承接地。益宁城际干道贯通该镇南北，益阳绕城高速、石长铁路复线即将通车，特别是高新区东部产业园发展势头强劲，都将给该镇建设带来与之共享的人流、物流、资源流，为该镇的发展带来前所未有的机遇。
（二）可行性分析
1．资源条件分析
沧水铺镇土地后备资源丰富，人均耕地0.8亩，可开垦耕地规模面积 162.72 公顷，后备资源地类分布为其它草地 110.65公顷，滩涂0.19公顷，裸地 3.77 公顷，其它土地 48.11公顷。全镇土地开发整理复垦补充耕地总潜力 415公顷，其中宜耕未利用地45.2 公顷，可补充耕地33公顷；待整理耕地293.2公顷，可补充耕地268公顷；待整理农村居民点用地310公顷，可补充耕地92.5公顷；待复垦矿用地18.5公顷，可补充耕地12公顷。
2．开发条件分析
沧水铺镇环境优越，交通便捷，区位优势明显。现有石长铁路复线、益阳绕城高速、益宁城际干道等重要交通道路；水利基础设施比较完善，生活用水与经营性用水方便干净，水质较好，储量丰富。现有鱼形山水库、沧水铺变电站、益阳东变电站等水利和电力设施，电力供应充足，能满足生产与生活用电；小学、中学办学条件成熟。拥有较为完善的基础设施与公共事业的配套设施，为经营户安居乐业提供基本保障，具备支撑城镇持续快速发展的能力。
3．选址可行性分析
（1）该项目选址位于沧水铺镇三眼塘村。交通便利，开发条件较好，适宜业主投资兴业。
（2）该项目选址符合益阳市沧水铺镇土地利用总体规划（2006-2020年）。
（3）该项目选址符合赫山区城市建设规划与益阳市沧水铺镇村庄、集镇规划。
（4）该项目属城镇圈内用地项目，不需要做地质灾害评估报告。
（5）该项目属城镇圈内用地项目，不需做地质矿产压覆证明。
4．资金及效益分析
该项目开发所需资金3500万元，包括报批农用地转用征用费，征地拆迁补偿费用和“三通一平”费用。该开发资金由沧水铺镇人民政府承担，目前资金已筹措到位。该项目开发完成后，拟以招拍挂出让方式供地。该项目区位优越，水陆交通发达，具有良好的升值前景。土地取得后，将开发后推向市场，该区域商服用地评估价在45-50万元一亩左右，包括土石方工程费用，供、排水工程费用，道路工程费用及地面建筑物等费用成本，预计产生的经济效益将对该区域增加基础设施投入起到重要作用，并能增加税收、解决就业、促进地方经济发展和社会效益提升。
（三）实施影响分析
1．对耕地补充的影响
赫山区已确认的耕地指标面积能保障本年度的项目建设，耕地开发后备资源充足，将采取全额缴纳开垦费的措施，通过委托补充耕地的方式，由益阳市土地开发整理复垦中心落实，补充数量、质量相当的耕地，确保赫山区耕地占补平衡。
2．对劳动力安置及社会保障方面的影响
本项目需征收农民集体土地3.8556公顷，征地补偿标准按《湖南省人民政府关于调整湖南省征地补偿标准的通知》（湘政发〔2012〕46号）和现行相关文件规定的征地补偿标准执行。赫山区政府与沧水铺镇政府计划通过货币安置与社保安置的途径对劳动力进行安置，妥善安排好征地农民的生活，可以做到被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。为落实被征地农民的社会保障问题，赫山区人力资源和社会保障部门已落实被征地农民社会保障资金154.22万元。
五、供地方案分析
（一）该项目用地性质为商服用地、住宅用地。根据国家发改委《产业结构调整指导目录》，该项目不属于国家限制类和淘汰类项目。因此，该项目符合产业政策和供地政策。
（二）该项目经批准后将严格按批准用途供地，拟采取招拍挂的供地方式，符合法律法规政策的规定。
（三）该项目经批准后安排的项目用地须符合建设要求，做到规模适当，功能分区严格，尽量做到少用少占耕地，符合集约节约用地的要求。
综上所述，益阳市赫山区2015年沧水铺镇小城镇建设用地选址合理，规模适当，开发可行，实施影响在可控范围内，符合国家产业政策和供地政策，符合城市建设用地报批要求。
益阳市赫山区人民政府
2015年8月11日