益阳市赫山区人民政府办公室关于印发《赫山区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《赫山区农村集体经营性 建设用地入市土地增值收益及调节金征收使用管理办法（试行）》的通知

HSDR－2024－01004

 

 

 

 

 

 

 

 

益赫政办发〔2024〕7号

 

 

益阳市赫山区人民政府办公室

关于印发《赫山区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《赫山区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益及调节金征收

使用管理办法（试行）》的通知

 

各乡、镇人民政府，街道办事处，园区管委会，区直及驻区有关单位：

《赫山区农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》《赫山区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益及调节金征收使用管理办法（试行）》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

 

 

益阳市赫山区人民政府办公室

2024年10月18日

 

 

 

 

 

赫山区农村集体经营性建设用地入市

管理办法（试行）

 

第一章  总则

第一条 为规范我区农村集体经营性建设用地入市行为，保障农民和集体经济组织的合法权益，构建城乡统一的建设用地市场体系，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规和《中共中央办公厅 国务院办公厅印发<关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见>的通知》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，结合我区实际，特制定本办法。

第二条 农村集体经营性建设用地入市以产权明晰、符合国土空间规划为前提，以实现农村集体经营性建设用地与国有建设用地同等入市、同权同价为目标，通过政府引导、服务、规范、管理，建立科学可行的农村集体经营性建设用地入市工作体系，形成兼顾政府、集体、农民的土地收益分配机制，提升农村集体经营性建设用地资产效益。

第三条 坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损三条底线，坚持用途管制、节约集约，按照公平、公开的原则，进行农村集体经营性建设用地使用权入市行为。

第四条 本办法所称农村集体经营性建设用地，是指国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，并依法完成集体土地所有权登记的农村集体建设用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有者身份通过公开方式，依法将农村集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁等有偿方式交由其他单位或者个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

第五条 中华人民共和国境内外的自然人、法人和其他组织，除法律法规另有规定外，均可依照本办法的规定取得农村集体经营性建设用地使用权，按合同约定的相关权利义务进行土地开发、利用和经营。

第六条 区人民政府负责农村集体经营性建设用地入市工作的管理、指导和监督，区自然资源局负责具体组织实施。区政府办、区发改局、区财政局、区住建局、市生态环境局赫山分局、区经服站等相关单位按照职责分工配合做好相关工作。

第二章  入市范围

第七条 2023年3月前完成农转用手续，依法完成权属登记、符合国土空间规划和用途管制规则的工业、商业等经营性用途的农村集体建设用地，方可纳入入市交易范围。入市的农村集体经营性建设用地优先保障实施乡村振兴战略、发展乡村产业、乡村建设的用地需求。不能通过农用地转为新增建设用地入市，不能把宅基地纳入入市范围，符合入市条件的土地不能进行商品住宅开发。

第八条 本轮试点工作期间，使用存量农村集体经营性建设用地入市。入市地块需纳入农村集体经营性建设用地年度供应计划，年度供应计划应当对农村集体经营性建设用地作出合理安排，统筹安排入市规模、结构和时序，把控入市节奏。

第三章  入市主体和实施主体

第九条 农村集体经营性建设用地入市主体是农村集体经营性建设用地所有权的集体经济组织，依据不动产权属证书登载的所有权人确认。其中：属村集体所有的，由村集体经济组织行使所有权；属乡镇（街道、园区）集体所有的，由乡镇（街道、园区）集体经济组织行使所有权。

第十条 在农村集体经营性建设用地入市前，土地所属乡镇（街道、园区）、村集体应完成农村集体经济组织登记赋码，可由该集体经济组织作为入市主体组织实施入市，或由其委托其他具有市场法人资格的组织代理实施入市。

第四章  入市条件

第十一条 依法取得、符合国土空间规划的存量农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件的，可以办理申请入市手续。

第十二条 农村集体经营性建设用地入市宗地应当符合以下要求：

（一）产权明晰、界址清楚，无权属争议、已依法办理集体土地所有权登记；

（二）未被司法机关查封或行政机关限制土地权利；

（三）符合相关规划、环保和产业等政策及标准要求；

（四）入市主体应统筹开展土地前期开发，需要处理的地上建筑物、其他附着物产权已经处理完毕并补偿到位；

（五）具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件，交易双方另有约定的除外；

（六）法律法规规定的其他条件。

第五章  入市方式

第十三条 农村集体经营性建设用地使用权可按出让、租赁等有偿使用方式入市。

第十四条 本办法所称农村集体经营性建设用地出让，是指农村集体经营性建设用地所有权人将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地租赁，是指农村集体经营性建设用地所有权人作为租赁人，将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内租赁给承租人使用，由承租人向租赁人支付租金的行为。

第十五条 农村集体经营性建设用地使用权以出让方式入市的，可采取差别化的年期政策，但不得超过同用途国有建设用地最高年限。农村集体经营性建设用地使用权以租赁方式入市的，最高租赁期限不得超过20年。

第十六条 农村集体经营性建设用地入市交易，应当按照赫山区现行的土地交易管理权限，委托区自然资源局组织开展，并按照规定统一信息发布、统一成交公示、统一交易管理、后期统一监管处置。

第六章  入市程序

第十七条 农村集体经营性建设用地入市试点期间入市交易采用网上公开交易的方式。

农村集体经营性建设用地入市按以下程序进行：入市准备—入市方案编制—入市申请—部门审核—公开交易—签订成交确认书—签订合同—缴纳价款—缴纳调节金—权属登记。

第十八条 入市准备。农村集体经营性建设用地入市前，应当完成拟入市宗地勘测定界，依法申请取得经区自然资源局批准的规划条件，包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

农村集体经营性建设用地使用权入市地价须经有资质的评估机构评估，地价评估报告报区自然资源局备案。

区自然资源局根据农村集体建设用地基准地价，参考土地估价专业评估机构的评估结果，协助入市实施主体确定入市地块起始价，起始价最低不得低于土地入市成本及评估价的80%。

第十九条 入市方案编制。入市主体依据规划条件、产业准入、生态环境保护等要求，编制农村集体经营性建设用地入市方案，入市方案应包括以下内容：

（一）拟入市宗地所有权人、土地界址、面积、土地用途、规划条件、产业准入、生态环境保护等；

（二）拟入市宗地入市主体、入市实施主体；

（三）拟入市宗地入市有偿使用方式、使用年限；

（四）拟入市宗地入市交易方式；

（五）拟入市宗地入市交易起始价和价款支付方式及期限；

（六）拟入市宗地入市收益分配方案；

（七）拟入市宗地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权及地上建筑物的处理办法等；

（八）其他需要编制的内容。

入市方案需经本集体经济组织成员会议三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意，并在本集体经济组织所在地公示不少于5个工作日，无异议后形成入市决议。入市决议作为后续申请入市、拟订合同和履约监管协议的依据，并作为政府有关部门受理、审批入市的要件。

第二十条 入市申请。农村集体经营性建设用地入市由实施主体向区自然资源局提出入市申请，申请资料应包括：

（一）农村集体经营性建设用地入市申请表；

（二）农村集体经营性建设用地入市方案；

（三）农村集体经营性建设用地入市决议；

（四）土地所有权证明材料；

（五）其他需要提供的资料。

第二十一条 部门审核。入市实施主体就入市地块取得相关部门的审核意见。各部门按照职责，对以下内容进行审核：

（一）区发改局审核产业政策要求；

（二）市生态环境局赫山分局审核环保要求；

（三）区自然资源局审核相关规划、规划条件、土地所有权、地类等；

（四）其他需要审核的情况。

第二十二条 公开交易。农村集体经营性建设用地入市交易应纳入公共交易平台管理，在土地市场以及相关媒介公开发布交易公告，实行网上公开交易。

第二十三条 签订成交确认书。成交之日起3个工作日内，由交易双方签订《赫山区农村集体经营性建设用地成交确认书》（以下简称《成交确认书》）。集体经济组织应将交易结果在本集体经济组织所在地和交易平台上进行公示，接受社会和群众监督。

第二十四条 签订合同。农村集体经营性建设用地入市交易双方应于交易结束之日起10个工作日内，签订书面合同，合同签订后应报区自然资源局备案，并与区自然资源局签订监管协议。

第二十五条 缴纳价款。农村集体经营性建设用地受让人按照合同或《成交确认书》要求向区财政部门缴纳土地成交价款。

第二十六条 缴纳调节金。农村集体经营性建设用地入市交易应缴纳土地增值收益调节金并按现行税收规定履行纳税义务。

第二十七条 权属登记。农村集体经营性建设用地入市交易完成后，应当向不动产登记机构申请农村集体建设用地使用权登记。有地上建筑物的，同时申请登记。办理不动产登记时，应向不动产登记交易中心提交如下资料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）合同、监管协议；

（四）地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明；

（五）其他需要提供的资料。

第七章  转让、转租和抵押

第二十八条 土地使用权人在依法进行农村集体经营性建设用地使用权权属登记后，在使用期限内可以通过转让、转租、抵押等方式依法处分使用权，但土地所有权人与土地使用权人签订的合同另有约定的除外。

第二十九条 本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指农村集体经营性建设用地使用权人将土地使用权有偿再让与他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指农村集体经营性建设用地土地使用权人作为出租人，将土地使用权再租赁给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指农村集体经营性建设用地土地使用权人不转移对土地的占有，将农村集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。

第三十条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的，应按照合同约定支付土地出让价款，完成不动产登记，并符合原合同约定的转让、转租和抵押条件。

第三十一条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押约定的使用期限不得超过原合同约定使用期限的剩余期限。

第三十二条 农村集体经营性建设用地使用权转让的，原土地使用权人的权利、义务随之转移。农村集体经营性建设用地使用权转租的，承租方应当继续履行原合同约定的权利义务。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，在不对抗土地原权利、义务的基础上，可设定相应的土地他项权利。

第三十三条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的，地上建筑物、其他附着物一并转让、转租和抵押。转让、转租和抵押地上建筑物、其他附着物的，农村集体经营性建设用地使用权一并转让、转租和抵押。

第三十四条 农村集体经营性建设用地使用权转让、转租和抵押的，交易双方应当持不动产登记证书、原合同和本次合同等资料，向原登记机关申请办理转让登记或他项权利登记等手续。具体参照国有建设用地使用权转让、转租和抵押的相关规定办理。

 第八章 收益分配及管理

第三十五条 农村集体经营性建设用地入市实行与国有建设用地同权、同价、同责原则，收益分配兼顾国家、集体和个人三者利益。

第三十六条 农村集体经营性建设用地使用权发生出让、租赁等交易行为的，应按规定缴纳土地增值收益调节金。土地增值收益调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、租赁方或转让方履行缴纳义务。

第三十七条 农村集体经营性建设用地入市价款在扣除土地增值收益调节金、入市成本等费用后的入市收益，归集体经济组织所有。

第三十八条 土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴区财政，实行收支两条线管理。

第三十九条 农村集体经济组织取得的收益应按照集体资金资产资源管理的有关规定，依法履行民主决策程序，将入市收益纳入农村集体资产统一管理，分配及使用情况纳入信息公开内容，接受审计监督和政府监管。

第九章  开发利用监管

第四十条 农村集体经营性建设用地使用权人应按照国家、省、市和区级有关规定，科学合理开发土地、节约集约用地，不得损害国家、集体和其他社会公共利益。

第四十一条 农村集体经营性建设用地使用权人应严格按照入市合同的约定开发使用土地，不得擅自更改规划建设条件。因规划调整等原因，确需改变土地用途、容积率等合同约定条件的，参照国有建设用地的程序办理相关审批手续。

第四十二条 农村集体经营性建设用地土地使用权人未按照入市合同约定的开发期限开发土地，造成土地闲置的，由区自然资源局会同原入市主体、竞得人拟订处置方案。闲置土地被认定后，有关部门不得为其办理土地使用权转让、抵押相关批准手续。

第四十三条 区自然资源局要加强对使用农村集体经营性建设用地行为的监督检查，配合土地所有权人对合同执行情况进行监管和处置，严肃查处违反规划和用途管制等违法行为。

区政府办、区发改局、区财政局、区住建局、市生态环境局赫山分局、区经服站等相关单位按照职能分工，对投资强度、产业准入、建设标准和竣工验收、生态环境管控等实施全程联合监管。

 第十章  法律责任

第四十四条 农村集体经营性建设用地使用权入市违反法律法规及本办法规定交易的，相关部门不得为其办理用地审批、不动产登记和规划许可等手续。

第四十五条 国家工作人员在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第四十六条 农村集体经济组织经营管理者在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用入市收益的，依照有关规定追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

第十一章  附则

第四十七条 本办法自公布之日起执行，执行期间，如上级另行出台相关政策规定的，按其有关规定执行。

赫山区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益及调节金征收使用管理办法（试行）

 

第一章  总则

第一条 为规范赫山区农村集体经营性建设用地入市收益分配，建立兼顾国家、集体、个人的收益分配机制，完善对农民合理、规范、多元保障机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》等法律法规和《财政部 自然资源部关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知》（财税〔2023〕52号）文件精神，结合我区实际，特制定本办法。

第二条 本办法适用于赫山区农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金（以下简称调节金）的征收、使用、管理。

第三条 本办法所称农村集体经营性建设用地土地增值收益（以下简称土地增值收益），是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第四条 本办法所称调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

第五条 本办法所称入市收益，是指农村集体经济组织将农村集体经营性建设用地使用权通过出让、租赁等方式入市交易产生的纯收益。

第二章  调节金

第六条 农村集体经济组织通过出让、租赁等方式取得农村集体经营性建设用地收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租或其他视同转让等方式取得再转让收益时，应依照本办法缴纳调节金。

第七条 调节金的征收主体是区人民政府，具体由区财政局会同区自然资源局组织征收。调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方及再转让方缴纳。

第八条 农村集体经营性建设用地以出让、租赁方式入市的，出让方、租赁方按出让总价款、租金总额中的土地增值收益部分区分不同用途按比例缴纳调节金。商服用地按25%比例缴纳，工矿仓储用地和其他类型用地按20%比例缴纳。

第九条 依法取得的农村集体经营性建设用地使用权进行再转让的，按转让收入中土地增值收益的20%缴纳调节金，由再转让方缴纳。

（一）以出售方式再转让农村集体经营性建设用地使用权（包括地上的建筑物及其附着物）的，销售价款为再转让收入；

（二）以租赁方式再转让的，总租金为再转让收入；

（三）以交换方式再转让农村集体经营性建设用地使用权（包括地上的建筑物及其附着物）的，被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较大者为再转让收入；

（四）以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或合同协议价中较高者为再转让收入；

（五）对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务，以及通过境内非营利性社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的，暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。

第十条 农村集体经营性建设用地入市、再转让价格低于基准地价80%的，区人民政府有优先购买权。

第十一条 改变土地用途或土地使用条件所产生的土地增值收益，从改变土地用途和提高容积率所补缴的土地价款中计提，土地使用权人应当按照本办法第八条规定的计提比例缴纳调节金。

第十二条 农村集体经营性建设用地使用权交易通过公共交易平台进行，交易双方签订书面合同。区自然资源局根据合同和交易信息，核定调节金应缴金额，开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交地块名称、坐落、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

第十三条 调节金缴纳义务时间和收缴方式

（一）出让农村集体经营性建设用地使用权，缴纳调节金义务时间为交易合同约定的出让价格结算完成后3个工作日内，由出让人向区财政局申请缴纳；

（二）租赁农村集体经营性建设用地使用权，缴纳调节金义务时间为合同签订后3个工作日内，农村集体经济组织向区财政局申请缴纳；

（三）转让农村集体经营性建设用地使用权，缴纳调节金义务时间为合同签订后5个工作日内，由转让人向区财政局申请缴纳。

第十四条 农村集体经营性建设用地使用权交易方按合同支付价款及税费、调节金后，按规定办理不动产登记手续。调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市和再转让办理不动产手续的要件。

第十五条 调节金全额上缴国库，纳入一般公共预算管理。　调节金具体缴库办法按照省级财政部门非税收入收缴管理有关规定执行，暂填列政府预算收支分类科目“1039999其他收入”。

第十六条 调节金由区财政局与乡镇（街道、园区）按照1∶9比例进行分配。调节金征收相关工作经费列入一般公共预算。

第十七条 区财政局、区自然资源局与区审计局要加强对调节金使用的监督管理，确保资金使用符合规定用途和预算管理要求。

第十八条 调节金缴纳义务人应按合同、协议及缴款通知书规定及时足额缴纳调节金。对未按规定及时足额缴纳调节金的，区财政局、区自然资源局等相关部门有权采取措施督促其补缴。

第十九条 对伪造、变造合同或串通订立虚假合同以及采取违规篡改历史成本、虚列扣除项目等其他不正当手段逃避缴纳调节金的，由区财政局、区自然资源局责令改正。

第二十条 单位和个人违反本意见规定，有下列情形之一的，依照《财政违法行为处罚处分条例》《违反行政事业性收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定》等有关规定追究法律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理：

（一）擅自减免调节金或者改变调节金征收范围、对象和标准；

（二）隐瞒、坐支应当上缴的调节金；

（三）滞留、截留、挪用应当上缴的调节金；

（四）不按照规定的预算级次、预算科目将调节金缴入国库；

（五）其他违反国家财政收入管理规定的行为。

第三章  入市收益

第二十一条 农村集体经营性建设用地入市收益按集体土地所有权归属，归农村集体经济组织所有。

第二十二条 入市收益应实行专项管理，主要用于集体成员的社会保障安排、农村基础设施和公共服务设施建设、民生项目等支出。

第二十三条 入市收益的使用应在乡镇（街道、园区）的监督指导下，根据相关规定制定集体内部土地入市收益分配和使用方案，经代表其所有权的农民集体组织三分之二以上成员同意或依法授权同意，报乡镇（街道、园区）备案后实施。

第二十四条 农村集体资产管理部门应建立农村集体经济组织集体经营性建设用地入市收益专项审计制度，也可以委托审计部门或者中介机构对入市收益使用情况进行专项审计，审计结果应及时公开。

第二十五条 在入市收益管理监督过程中，发现违反有关规定的单位和个人要及时依法依规处理，涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。

第四章  附则

第二十六条 本办法自公布之日起执行，执行期间如遇上级政策调整，则以新政策为准。